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贝壳赴美IPO 三年掏空链家30亿

(来源:网站编辑 2020-08-01 13:32)
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美国时间7月24日,贝壳找房(以下简称“贝壳”)正式在美递交招股书,拟登陆纽交所,股票代码为“BEKE”。据悉,高盛、摩根士丹利、华兴资本为贝壳IPO的联席主承销商。

据了解,此次上市的主体为贝壳,除平台公司贝壳找房外,还包括链家、德佑,以及金融、装修等业务。登陆资本市场之前,贝壳找房已经是中国最大的居住服务商,链家是中国最大的房产经纪机构。

据招股书显示,2017年到2019年,贝壳营业收入分别为255亿元、286亿元、460亿元。今年上半年,贝壳的营业收入为268亿元。

最为引人注目的是,贝壳找房最近一次融资,是从孙正义的软银拿到了140亿美元的估值,这个数字是竞争对手58同城当前市值的1.7倍,房多多的20倍。

而2016年链家完成B轮融资时,曾有市场消息称,左晖同投资方签订过对赌协议——链家承诺5年内完成IPO,否则投资人有权在该情形发生后的任何时间要求回购。

回购价格为投资人的融资金额+每年8%的利息。彼时,外界推测,这是贝壳成立两年就急于冲刺IPO的原因之一。

3年亏损30亿

招股书显示,贝壳是领先的线上线下住房交易和服务平台,为3亿家庭提供新房和存量房销售、房屋租赁、房屋翻新、房地产金融解决方案等服务。

2018年4月,链家创始人左晖抽调链家精英人士,打造了线上线下的房产交易平台贝壳找房。相较于原来链家网,左晖给贝壳的定位更加广泛和开放,除覆盖新房、二手房、租赁和家装、金融服务等业务外,还允许链家体系外的外部房源进入,形成“自营+平台”模式。

与链家地产浓厚的房地产重资产属性不同,贝壳找房更具互联网色彩和轻资产性质,因此被视为上市的主体。

2016年和2017年,链家先后完成B轮和C轮融资,其中B轮融资的规模为60亿元。

2019年3月,原投资方在链家的股份通过协议镜像平移到贝壳找房。同时,贝壳找房启动D轮融资。此轮融资过后,贝壳找房的估值超过百亿美元。

在这几轮融资中,贝壳引入了大批投资方,包含华兴资本、高瓴资本、经纬中国、百度、腾讯、新希望集团等,以及万科、融创、碧桂园等房企。

与不少科技公司的上市路径类似,贝壳是以VIE的架构登录美股的。2018年7月,贝壳在开曼群岛成立了贝壳控股作为控股公司,此后又成立了一系列中介控股实体对国内的业务实体进行掌控。

有分析称,贝壳上市后的估值可望达到200亿美元。

从招股书数据看,贝壳找房在近几年实现了急速扩张,从规模到营收均大幅增长。截至2020年6月30日,贝壳平台布局了中国103个城市,在中国103个经济活跃的城市中拥有260多个房地产经纪品牌,连接超过4.2万房地产经纪门店,超过45.6万经纪人。

据招股书显示,2018年贝壳GTV(GrossTransactionVolume,交易金额)实现11530亿元人民币,2019年提高至21280亿元人民币(约合3005亿美元),促成超过220万笔房屋交易,同比增长84.5%。

招股书显示,营收上看,贝壳找房虽然定位为平台,但是其收入还是依赖传统的房地产交易佣金,即存量房交易、新房交易以及新兴业务。其中,2019年二手房交易和新房交易收入分别为246亿元人民币和202亿元人民币。

有分析认为,链家贡献了较大一部分收入。作为目前国内最大的房产经纪机构,链家在二手房交易和新房代理上的业务规模庞大。短期内,链家也将持续为上市公司提供业绩支撑。

人力成本和平台数字化投入,是目前贝壳最重要的成本,由于尚处于平台建设期,这部分成本偏高,并使贝壳仍处于亏损状态。招股书显示,2019年贝壳的营业净亏损为21.8亿元。

但与此同时,贝壳亏损不断扩大,三年多亏损近44亿元。在招股书中的风险提示中,贝壳找房也自称,预计短期内无法实现盈利。风险提示显示,贝壳“预计将来会继续产生大量成本和支出以进一步扩展我们的业务,这可能使我们更难以实现盈利,而且我们无法预测我们是否会在短期内盈利,甚至或根本无法实现盈利。”

图片来源:贝壳找房招股书

而在今年第一季度,贝壳营收为71亿元,去年同期为 82亿元,同比下降12.7%。招股书称是由于COVID-19大流行造成的住房交易需求下降。

另一方面,同期贝壳的新房业务规模实现增长,但毛利率不断下滑。招股书显示,贝壳新房交易数量从19.6万笔增加至53.3万笔,GTV从2018年的2808亿元增加166%至2019年的7476亿元,但2017、2018、2019年相应的毛利率是44.7%、40.5%、24.3%。2020年一季度已经下滑至18.2%,去年同期为31.4%。

根据招股书,2017年、2018年、2019年贝壳的净亏损分别达到了5.4亿元、4.3亿元和21.8亿元。其中,2019年亏损幅度同比扩大410%,净亏损率为4.7%。2020年一季度,贝壳净亏损达到12.31亿元,而去年同期净亏损1.66亿元。

在三年零一个季度里,贝壳找房累计亏损近44亿元。

贝壳之所以持续亏损,关键在房地产销售行业的成本高昂。在贝壳的模式下,需要向内部代理商和销售人员支付补偿,并向关联代理商和其他销售渠道分配佣金。

招股书显示,2017 年到2019 年,贝壳的收入成本为207.2 亿、217.8 亿和247.1 亿元。其中,用于内部佣金和补偿的费用占比最大,分别为156.6、157.7、194.4 亿元,2020年一季度为46.4亿元。

贝壳找房在风险提示中称,“在过去三年中,我们的成本逐年增加,我们希望继续增加成本以支持我们预期的未来增长。由于我们的成长以及与上市公司相关的成本增加,我们还预计会产生额外的一般和管理费用。我们的支出可能比我们预期的要大。”

贝壳的“内忧外患”

贝壳找房诞生的两个月后,面对贝壳的来势汹汹,一个联盟随之结成。

2018年6月,58同城联合我爱我家、中原地产、21世纪不动产中国、中环互联等多家国内领军房地产服务企业发起全行业真房源誓约大会,这个大会的参与者又被称为“反贝壳联盟”。

五八公司总裁兼CEO姚劲波暗指贝壳找房“既当裁判员,又当运动员”,因为链家也在贝壳找房的体系之下,在多个品牌加入之下,如何处理链家与贝壳找房平台的关系,成为多家中介品牌的担忧。姚劲波还承诺58同城在房产业务上永不自营。

但“反贝壳联盟”显然并不牢固,在“结盟”不到一年后的2019年4月,贝壳找房与21世纪不动产宣布达成业务合作,双方将实现数据共享;2019年8月,贝壳找房与中环地产宣布达成业务合作,双方将展开房源、客源、运营等方面合作,实现数据和资源共享。这两家都是曾经的“反贝壳联盟”成员。

2019年,58同城与贝壳找房甚至掀起了诉讼战。58同城旗下安居客起诉贝壳找房不正当竞争,索赔9000万;而贝壳找房则也起诉58同城不正当竞争,索赔1亿元。

眼下两家企业的竞争已经进入了焦灼的状态。贝壳有ACN网络,58同城也推出N+全开放服务平台,打通房源;贝壳有如视VR看房,58同城也上线了临感VR看房。

如果说“反贝壳联盟”是外忧,那么在贝壳内部,链家和加盟的德祐两个自家品牌与其它加入平台的房产中介品牌之间利益关系的平衡关系,就应该是内患了。

据媒体报道,今年4月,一位加入贝壳找房的品牌主发文控诉称,原来以为贝壳平台做大后,受益的是品牌主,现在发现当平台做大后,垄断行业,包括现在不断的制定规则,对行业的伤害也是长久的。绑架开发商与品牌主及加盟商,开发商利润降低,品牌没利润难生存,所有能产生利润的项目都放在平台上,真正壮大的只有贝壳。

他指出,自己有心拓店,但好的店面都让贝壳找房体系的德祐拓走了。此外,贝壳一直致力于扁平化管理,不遗余力的弱化品牌和品牌主,CA(客户成功经理)直管店东,规则制度直管经纪人。“贝壳的本质就是越过品牌直管经纪人了!这是一个蚕食洗脑的过程,你被当青蛙煮了,各位品牌主!过一年,不,就半年,你看你除了能管自己还能管谁?”

而左晖在刚过去不久的2020贝壳新居住大会上,曾提到这一问题,他表示,“这个行业有一个说法,我觉得一直是很没有道理的,大家说这是我的人,哪有你的人?他就他自己,店长就是他自己,这是他自己的事业。”

贝壳内部的竞争也同样激烈。一位用户讲述了她在贝壳上的买房经历。起初她是在链家App上看好了房源,并添加了链家的中介。但随后又遇到贝壳找房的一名中介不断打电话,向她解释链家和贝壳的区别,两人开始不断争夺用户。

而贝壳找房力推的VR看房一度也让经纪人们认为被触犯了利益。从功能上来看,VR看房无疑可以让不方便现场看房的用户更加方便,但也会让经纪人担忧VR看房普及之后,自己是否会被替代。

内容来源:资本观察网

作者:张垣

来源: http://www.njmsjx.com/qiche/147398.html
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